1 von 4 Immobilien hat einen schweren, mit bloßem Auge nicht sichtbaren Mangel, mit durchschnittlichen Reparaturkosten von über 8.000 €. Und nur 15 % der Menschen lassen vor dem Kauf eine technische Prüfung durchführen.

Diese Liste der häufigsten Mängel bei einer Bestandsimmobilie sagt nicht, was die Immobilie, die Sie sich ansehen, sicher hat. Vielleicht ist sie perfekt, und oft ist sie das: Was eine Begutachtung bringt, ist die Sicherheit, es vor der Unterschrift zu prüfen, nicht einen garantierten Mangel. Davon abgesehen: Das ist es, was am häufigsten auftaucht, wie es dokumentiert wird und was meist einfach zu lösen ist, im Unterschied zu dem, worüber man vor der Preisverhandlung sprechen sollte.

Welche Mängel treten bei Bestandsimmobilien am häufigsten auf?

Feuchtigkeit.
Haarrisse und Risse.
Alte Elektroinstallation.
Alte Wasser- und Abwasserleitungen.
Außenfenster ohne thermische Trennung.
Unzureichende Belüftung.
Gealterte Dächer und Dachterrassen.

Feuchtigkeit

Am häufigsten: Flecken an Decken und Wänden, vor allem unter Terrassen, in Bädern und an wenig besonnten Fassaden. Sie werden mit Feuchtemessgerät und Wärmebildkamera dokumentiert. Dasselbe Feuchtigkeitsbild kann auf eindringendes Wasser über Dach oder Fassade, auf Kondensation durch fehlende Lüftung oder auf einen Leitungsschaden hindeuten, und ohne eine gezielte Diagnose festzulegen, was davon zutrifft, ist für niemanden zuverlässig, mit oder ohne Titel.

Was meist einfacher ist: Bestätigt die Diagnose Kondensation durch fehlende Lüftung, reicht manchmal eine bessere Entlüftung. Was bei der Verhandlung schwerer wiegt: eindringendes Wasser über Dach oder Fassade, weil dann an der Gebäudehülle oder an Gemeinschaftsteilen gearbeitet werden muss, nicht nur im Inneren der Wohnung.

Haarrisse und Risse

Sie treten vor allem in Wänden und an Übergängen zwischen verschiedenen Materialien auf (Trennwand an Stütze, Putz an Fensterrahmen). Sie werden mit einem Rissmaßstab gemessen, fotografiert, und ihr Bild wird beschrieben: Richtung, Breite, Länge. Die Tragfähigkeit eines Gebäudes zu beurteilen, ist Sache des Grunddokuments zur Tragsicherheit des spanischen Technischen Baugesetzbuchs und eines zuständigen Fachmanns, und es erfordert Prüfung oder Bauteilöffnung, nicht einen Blick. Ein Riss kann auf temperaturbedingte Bewegungen, auf schlecht ausgeführten Putz oder auf ein statisches Problem hindeuten; den Unterschied liefert nur eine instrumentelle Diagnose.

Der übliche Fehler beim Kauf: über einen feinen, oberflächlichen Haarriss genauso zu erschrecken wie über einen mehrere Millimeter breiten Diagonalriss. Nicht alle wiegen gleich schwer, und gerade deshalb legt eine Begutachtung ohne Prüfung keine Ursache fest, dokumentiert das Rissbild aber genau genug, um zu entscheiden, ob sich diese Diagnose vor dem Kauf lohnt.

Alte Elektroinstallation

Sehr häufig in Wohnungen, die seit Jahrzehnten nicht grundlegend renoviert wurden: Verteilerkästen mit wenigen Stromkreisen, manchmal ohne Fehlerstromschutzschalter. Die spanische Niederspannungsverordnung (ITC-BT-25) sieht für Wohnungen einen Hauptschalter, einen oder mehrere Fehlerstromschutzschalter mit 30 mA und getrennte Stromkreise nach Nutzung vor (Beleuchtung, allgemeine Steckdosen, Küche und Backofen, Waschmaschine, Bäder). Ob eine konkrete Installation die Vorschriften erfüllt, prüft ein zugelassener Elektroinstallateur; die Stromkreise zu zählen und nachzusehen, ob ein FI-Schutzschalter vorhanden ist, ist eine beobachtbare Tatsache, die jede Begutachtung schriftlich festhalten sollte.

Warum das wichtiger ist, als es scheint: Eine komplette Elektroinstallation zu erneuern, ist bei jeder Renovierung ein großer Posten und bei einer Verkaufsbesichtigung einer der am wenigsten sichtbaren: Der Verteilerkasten kann hinter einer Tür sitzen, die niemand öffnet.

Alte Wasser- und Abwasserleitungen

Rohre aus nicht mehr verwendeten Materialien, undichte alte Verbindungen und Abflüsse ohne Geruchsverschluss oder falsch angeschlossen. Zu Blei gibt es einen klaren Bezugspunkt: Das Königliche Dekret 3/2023 verbietet, es in Kontakt mit Trinkwasser einzubauen, und verpflichtet dazu, solche Teile zu ersetzen, wenn Reparaturarbeiten an der Installation durchgeführt werden. Probleme mit Abflüssen zeigen sich meist durch Geruch oder wiederholte Verstopfungen und werden mit einer einfachen Funktionsprüfung kontrolliert: Wasser laufen lassen und sehen, ob es abfließt.

Außenfenster ohne thermische Trennung

Alte Aluminiumfenster ohne thermische Trennung lassen Kälte und Wärme über den Rahmen selbst durch, und die Wärmebildkamera zeigt das als Streifen anderer Temperatur rund um das Fenster. Es ist eine der direktesten Beobachtungen der ganzen Begutachtung: Man sieht es mit dem Messgerät.

Unzureichende Belüftung

Innenliegende Bäder und Küchen ohne Fenster und ohne ausreichende mechanische Entlüftung. Das spanische Technische Baugesetzbuch (DB-HS 3, Raumluftqualität) verlangt heute für neue Wohnungen ein allgemeines Lüftungssystem mit Absaugung in Bädern und Küchen; viele ältere Wohnungen haben das nicht. Fehlender Luftaustausch begünstigt Kondensation und damit einen Teil der Feuchtigkeit aus dem ersten Punkt dieser Liste.

Dächer und Dachterrassen

Bei Einfamilienhäusern oder Penthäusern mit eigener Dachterrasse altert die Abdichtung, und die Anschlüsse an Brüstungen, Abläufe und Fugen sind die Stellen, an denen am häufigsten Probleme auftreten. Das ist ein Detail, das man nur sieht, wenn man hinaufsteigt, nicht in der Anzeige.

Der praktische Rat

Der Mangel, der auf den ersten Blick am meisten beeindruckt, ein großer Feuchtigkeitsfleck oder ein sichtbarer Riss, ist nicht immer der teuerste in der Behebung. Im Gegenteil: Was eine Renovierung wirklich verteuert, liegt meist dort, wo bei einer Verkaufsbesichtigung niemand hinschaut: im Verteilerkasten, hinter einem Schrank, unter dem Bodenbelag. Eine Begutachtung lohnt sich nicht, um zu bestätigen, was man ohnehin sieht; sie lohnt sich, um zu dokumentieren, was man auf den ersten Blick nicht sieht und was Geld kosten wird.

Der Preis einer Begutachtung hängt nicht davon ab, was gefunden wird: Die Leistung ist dieselbe, ob die Immobilie perfekt ist oder etwas zum Verhandeln auftaucht.

Quellen

Wenn Sie kurz vor dem Kauf stehen und wissen möchten, in welchem Zustand die Immobilie ist, besprechen wir es unverbindlich.

Die häufigsten Mängel beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie