Los defectos más comunes al comprar una vivienda de segunda mano

septiembre 2, 2026

1 de cada 4 viviendas tiene un defecto grave, no visible a simple vista, con un coste medio de reparación de más de 8.000 €. Y solo el 15 % de la gente solicita una revisión de un técnico previo a la compra.

Esta lista de los defectos más comunes en una vivienda de segunda mano no dice lo que seguro tiene la que estás mirando. Puede que esté perfecta, y muchas veces lo está: lo que aporta una inspección es la seguridad de comprobarlo antes de firmar, no un defecto garantizado. Dicho eso, esto es lo que más aparece, cómo se documenta, y qué suele ser sencillo de resolver frente a lo que merece hablarse antes de cerrar el precio.

¿Cuáles son los defectos más comunes en una vivienda de segunda mano?

Humedades.
Fisuras y grietas.
Instalación eléctrica antigua.
Fontanería y desagües antiguos.
Carpintería exterior sin rotura de puente térmico.
Ventilación insuficiente.
Cubiertas y azoteas envejecidas.

Humedades

Lo más frecuente: manchas en techos y paredes, sobre todo bajo terrazas, en baños y en fachadas poco soleadas. Se documentan con humidímetro y cámara térmica. Un mismo patrón de humedad puede ser compatible con filtración desde cubierta o fachada, con condensación por falta de ventilación o con una avería de fontanería, y determinar cuál de ellas es sin un diagnóstico específico no es fiable para nadie, con título o sin él. Lo explicamos en cómo distinguir humedad por capilaridad, filtración o condensación.

Lo que suele ser más sencillo: si el diagnóstico confirma condensación por falta de ventilación, a veces basta con mejorar la extracción. Lo que pesa más en la negociación: una filtración desde cubierta o fachada, porque implica intervenir en la envolvente o en elementos comunes, no solo en el interior de la vivienda.

Fisuras y grietas

Aparecen sobre todo en paredes y en encuentros de materiales distintos (tabique con pilar, revestimiento con carpintería). Se miden con fisurómetro, se fotografían y se describe el patrón: orientación, anchura, longitud. Valorar la capacidad portante de un edificio es terreno del Documento Básico de Seguridad Estructural del Código Técnico y de un técnico competente, y exige ensayo o cata, no una mirada. Una grieta puede ser compatible con movimientos por temperatura, con un enfoscado mal ejecutado o con una afectación estructural; la diferencia solo la da un diagnóstico instrumental.

El error habitual del comprador: asustarse igual con una fisura fina y superficial que con una diagonal de varios milímetros. No todas pesan lo mismo, y precisamente por eso una inspección no cierra la causa sin ensayo, pero sí documenta el patrón con la precisión suficiente para decidir si merece la pena pedir ese diagnóstico antes de comprar.

Instalación eléctrica antigua

Muy habitual en viviendas que no han tenido una reforma integral en décadas: cuadros con pocos circuitos, a veces sin interruptor diferencial. El Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (ITC-BT-25) establece para las viviendas un interruptor general, uno o varios diferenciales de 30 mA y circuitos independientes por usos (iluminación, tomas de uso general, cocina y horno, lavadora, baños). Verificar si una instalación concreta cumple es trabajo de un instalador autorizado; contar los circuitos y comprobar si hay diferencial es un hecho observable que cualquier inspección debería dejar por escrito.

Por qué importa más de lo que parece: renovar una instalación eléctrica completa es una partida importante en cualquier reforma, y de las que menos se ven en una visita comercial: el cuadro puede estar detrás de una puerta y nadie lo abre.

Fontanería y desagües antiguos

Tuberías de materiales en desuso, fugas en juntas antiguas y desagües sin sifón o mal conectados. Sobre el plomo hay una referencia clara: el Real Decreto 3/2023 prohíbe instalarlo en contacto con el agua de consumo y obliga a sustituir esos elementos cuando se hacen obras de reparación en la instalación. Lo de los desagües suele notarse por olor o por atascos repetidos, y se comprueba con una prueba funcional sencilla: dejar correr el agua y ver que drena.

Carpintería exterior sin rotura de puente térmico

Ventanas de aluminio antiguas, sin rotura de puente térmico, dejan pasar el frío y el calor por el propio marco, y la cámara termográfica lo muestra como una franja de temperatura distinta alrededor de la ventana. Es de las observaciones más directas de toda una inspección: se ve con el instrumento. Tenemos un artículo dedicado a qué aporta cada tipo de carpintería.

Ventilación insuficiente

Baños y cocinas interiores, sin ventana ni extracción mecánica suficiente. El Código Técnico (DB-HS 3, calidad del aire interior) exige hoy a las viviendas nuevas un sistema general de ventilación, con extracción en baños y cocinas; muchas viviendas anteriores no lo tienen. La falta de renovación de aire favorece la condensación y, con ella, parte de las humedades del primer punto de esta lista.

Cubiertas y azoteas

En viviendas unifamiliares o áticos con azotea propia, la impermeabilización envejece, y los encuentros con petos, sumideros y juntas son los puntos donde más a menudo aparecen los problemas. Es el tipo de detalle que solo se ve subiendo a mirarlo, no desde el anuncio. Lo explicamos en el artículo sobre cubiertas planas.

El consejo real

El defecto que más impresiona a simple vista, una mancha grande de humedad o una grieta visible, no siempre es el más caro de arreglar. Al revés: lo que de verdad encarece una reforma suele estar donde nadie mira en una visita comercial: dentro del cuadro eléctrico, detrás de un armario, bajo el pavimento. Una inspección no vale por confirmar lo que ya se ve; vale por documentar lo que no se ve a simple vista y sí va a costar dinero.

El precio de una inspección no depende de lo que se encuentre: el servicio es el mismo si la vivienda está perfecta que si aparece algo que negociar.

Fuentes

Si estás a punto de comprar y quieres saber en qué estado está la vivienda, lo vemos en la web — sin compromiso.