De meest voorkomende gebreken bij de aankoop van een bestaande woning

september 9, 2026

1 op de 4 woningen heeft een ernstig gebrek dat met het blote oog niet zichtbaar is, met gemiddelde herstelkosten van meer dan € 8.000. En slechts 15 % van de mensen laat vóór de aankoop een technische controle uitvoeren.

Deze lijst van de meest voorkomende gebreken in een bestaande woning zegt niet wat de woning die je bekijkt zeker heeft. Misschien is ze perfect, en vaak is dat zo: wat een keuring toevoegt, is de zekerheid dat je het vóór het tekenen controleert, geen gegarandeerd gebrek. Dat gezegd hebbende: dit is wat het vaakst voorkomt, hoe het wordt vastgelegd, en wat meestal eenvoudig op te lossen is tegenover wat besproken moet worden voordat de prijs vastligt.

Wat zijn de meest voorkomende gebreken in een bestaande woning?

Vocht.
Haarscheuren en scheuren.
Oude elektrische installatie.
Oude waterleidingen en afvoeren.
Buitenkozijnen zonder thermische onderbreking.
Onvoldoende ventilatie.
Verouderde daken en dakterrassen.

Vocht

Het meest voorkomend: vlekken op plafonds en muren, vooral onder terrassen, in badkamers en op gevels met weinig zon. Ze worden vastgelegd met een vochtmeter en een warmtebeeldcamera. Hetzelfde vochtpatroon kan passen bij water dat binnenkomt via dak of gevel, bij condensatie door gebrekkige ventilatie of bij een leidingdefect, en zonder specifieke diagnose vaststellen welke het is, is voor niemand betrouwbaar, met of zonder titel.

Wat meestal eenvoudiger is: als de diagnose condensatie door gebrek aan ventilatie bevestigt, is een betere afzuiging soms genoeg. Wat zwaarder weegt in de onderhandeling: water dat binnenkomt via dak of gevel, omdat er dan aan de gebouwschil of aan gemeenschappelijke delen gewerkt moet worden, niet alleen binnen de woning.

Haarscheuren en scheuren

Ze verschijnen vooral in muren en op overgangen tussen verschillende materialen (scheidingswand tegen kolom, pleisterwerk tegen kozijn). Ze worden gemeten met een scheurmeter, gefotografeerd, en het patroon wordt beschreven: richting, breedte, lengte. Het beoordelen van het draagvermogen van een gebouw valt onder het basisdocument Constructieve Veiligheid van de Spaanse bouwvoorschriften en een bevoegde vakman, en vereist onderzoek of een inspectieopening, geen blik. Een scheur kan passen bij bewegingen door temperatuur, bij slecht aangebracht pleisterwerk of bij een constructief probleem; alleen een instrumentele diagnose maakt het verschil.

De gebruikelijke fout van de koper: net zo schrikken van een fijne, oppervlakkige haarscheur als van een diagonale scheur van enkele millimeters. Ze wegen niet allemaal even zwaar, en juist daarom stelt een keuring zonder onderzoek geen oorzaak vast, maar legt ze het patroon wel nauwkeurig genoeg vast om te beslissen of die diagnose vóór de aankoop de moeite waard is.

Oude elektrische installatie

Heel gewoon in woningen die al tientallen jaren niet volledig zijn gerenoveerd: meterkasten met weinig groepen, soms zonder aardlekschakelaar. Het Spaanse laagspanningsreglement (ITC-BT-25) schrijft voor woningen een hoofdschakelaar voor, een of meer aardlekschakelaars van 30 mA en aparte groepen per gebruik (verlichting, algemene stopcontacten, keuken en oven, wasmachine, badkamers). Of een specifieke installatie aan de regels voldoet, beoordeelt een erkende installateur; de groepen tellen en nagaan of er een aardlekschakelaar is, is een waarneembaar feit dat elke keuring op schrift zou moeten zetten.

Waarom het belangrijker is dan het lijkt: een volledige elektrische installatie vernieuwen is bij elke verbouwing een grote post, en een van de minst zichtbare tijdens een bezichtiging: de meterkast zit misschien achter een deur die niemand opendoet.

Oude waterleidingen en afvoeren

Leidingen van materialen die niet meer worden gebruikt, lekkende oude verbindingen en afvoeren zonder sifon of verkeerd aangesloten. Voor lood is er een duidelijk referentiepunt: het Koninklijk Besluit 3/2023 verbiedt het te installeren in contact met drinkwater en verplicht die onderdelen te vervangen wanneer er reparaties aan de installatie worden uitgevoerd. Problemen met afvoeren merk je meestal aan geur of herhaalde verstoppingen, en ze worden gecontroleerd met een eenvoudige functionele test: water laten lopen en kijken of het wegloopt.

Buitenkozijnen zonder thermische onderbreking

Oude aluminium ramen zonder thermische onderbreking laten kou en warmte door via het kozijn zelf, en de warmtebeeldcamera toont dat als een strook met een andere temperatuur rond het raam. Het is een van de meest directe waarnemingen van de hele keuring: je ziet het met het instrument.

Onvoldoende ventilatie

Inpandige badkamers en keukens zonder raam en zonder voldoende mechanische afzuiging. De Spaanse bouwvoorschriften (DB-HS 3, binnenluchtkwaliteit) eisen nu voor nieuwe woningen een algemeen ventilatiesysteem met afzuiging in badkamers en keukens; veel oudere woningen hebben dat niet. Te weinig luchtverversing bevordert condensatie en daarmee een deel van het vocht uit het eerste punt van deze lijst.

Daken en dakterrassen

Bij vrijstaande woningen of penthouses met een eigen dakterras veroudert de waterdichting, en de aansluitingen bij borstweringen, afvoerputten en voegen zijn de plekken waar het vaakst problemen ontstaan. Het is het soort detail dat je alleen ziet als je naar boven gaat om te kijken, niet in de advertentie.

Het echte advies

Het gebrek dat op het eerste gezicht het meest indruk maakt, een grote vochtvlek of een zichtbare scheur, is niet altijd het duurste om te herstellen. Integendeel: wat een verbouwing echt duurder maakt, zit meestal waar niemand kijkt tijdens een bezichtiging: in de meterkast, achter een kast, onder de vloer. Een keuring is niet de moeite waard om te bevestigen wat je al ziet; ze is de moeite waard om vast te leggen wat je op het eerste gezicht niet ziet en wel geld gaat kosten.

De prijs van een keuring hangt niet af van wat er wordt gevonden: de dienst is dezelfde, of de woning nu perfect is of er iets opduikt om over te onderhandelen.

Bronnen

Sta je op het punt te kopen en wil je weten in welke staat de woning is? We bespreken het vrijblijvend.