Il est courant d’arriver à la signature d’un achat immobilier rassuré par l’idée que « l’immeuble a passé l’ITE » et de supposer que cela dit quelque chose sur l’appartement précis que l’on va acheter. Ce n’est pas le cas. Ce sont deux documents distincts, à l’objet distinct, et les confondre laisse l’acheteur avec le sentiment d’être couvert précisément là où il ne l’est pas.
Qu’est-ce que l’ITE
L’Inspección Técnica de Edificios (inspection technique des bâtiments) est un contrôle périodique et obligatoire de l’immeuble dans son ensemble, et non de chaque logement pris séparément. Dans la Comunitat Valenciana, elle est encadrée par le Décret 53/2018 du Consell, qui a intégré l’ITE classique dans l’Informe de Evaluación del Edificio (IEE) — la même démarche ajoute désormais, en plus de l’état de conservation, les volets accessibilité et efficacité énergétique. Les mairies peuvent ajuster les délais et les exigences précises sur cette base ; il convient donc de vérifier le détail auprès de la mairie ou du syndic selon le cas.
Qui est concerné : les immeubles à usage résidentiel, dès qu’ils atteignent 50 ans, avec des inspections suivantes tous les 10 ans, sauf disposition municipale différente.
Qui la commande et qui la signe : la copropriété la commande (et non un acheteur individuel), et elle est signée par un technicien compétent inscrit à son ordre professionnel — architecte ou architecte technique. C’est un document visé, de ceux qui exigent une inscription professionnelle pour être signés.
Ce qu’elle examine : les parties communes de l’immeuble — façade, toiture, structure générale, installations communes, accessibilité de l’entrée et des espaces communs. Elle n’entre dans l’intérieur d’aucun logement en particulier : ni ses finitions, ni son installation électrique privative, ni sa plomberie, ni une éventuelle trace d’humidité au plafond de la cuisine.
Quel résultat elle donne : une qualification — favorable, favorable avec réserves, ou défavorable — et, le cas échéant, un délai pour remédier aux défauts constatés. Le non-respect du délai d’inspection peut entraîner des sanctions municipales.
Qu’est-ce qu’une inspection de logement comme celle de Pre-compra
Contrairement à l’ITE, celle-ci est commandée par la personne qui va acheter (ou vendre) un logement précis, elle est facultative, et son objet est l’intérieur de ce logement ou de cette maison : finitions, installations privatives, essais fonctionnels, traces d’humidité ou fissures sur les parois de ce bien en particulier. Ce n’est pas un document réservé ou visé — c’est un rapport de faits observés, avec instrument et méthode déclarés.
Il est important de le dire avec la même clarté que tout le reste chez Verihaus : l’ITE n’est pas réalisée. C’est un document qui exige la signature d’un technicien inscrit à son ordre professionnel, et il ne fait pas partie du catalogue de services. Ce qui est réalisé, en revanche, c’est l’inspection du logement précis que quelqu’un va acheter — un objet différent, complémentaire, non un substitut.
Tableau comparatif
| ITE / IEE | Inspection de logement (avant achat) | |
|---|---|---|
| Objet | L’immeuble entier (parties communes) | Un logement précis (intérieur) |
| Caractère obligatoire | Obligatoire à partir de 50 ans d’ancienneté de l’immeuble | Facultatif |
| Qui la commande | La copropriété | L’acheteur (ou le vendeur) |
| Qui la signe | Technicien inscrit à son ordre, document visé | Constat de faits, sans acte réservé |
| Ce qu’elle indique | État de la façade, de la toiture, de la structure générale, accessibilité, efficacité énergétique de l’immeuble | État des finitions, des installations privatives, indices observables dans le logement précis |
| Ce qu’elle n’indique pas | Rien sur l’intérieur de chaque logement | Rien sur la structure générale de l’immeuble ni sur les autres logements |
Ce que devrait vérifier une personne qui va acheter un appartement
Les deux choses, car elles répondent à des questions différentes :
- Demander au syndic ou à l’administrateur de l’immeuble le certificat de la dernière ITE/IEE du bâtiment. C’est un document accessible au sein de la copropriété — tout copropriétaire, et généralement tout acheteur potentiel, peut le demander. Il indique si l’immeuble, dans son ensemble, présente une déficience notable au niveau de la façade, de la toiture ou de la structure générale.
- Faire réaliser une inspection du logement précis que l’on va acheter. C’est la seule chose qui renseigne réellement sur ce qui va être habité : si l’installation électrique est à jour, s’il y a des traces d’humidité, si les finitions correspondent à ce que laisse paraître l’annonce.
Note régionale : à Alicante et dans le reste de la Comunitat Valenciana, il existe un parc important de logements construits dans les années 1970 et 1980 — un parc qui a déjà dépassé, ou est sur le point de dépasser, le seuil de 50 ans déclenchant l’obligation d’ITE. C’est une donnée pertinente aujourd’hui, pas un détail historique : il est conseillé de se renseigner sur l’ITE de l’immeuble plus souvent que ne le font la plupart des acheteurs actuellement.
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