Viele kommen mit der Beruhigung zur Unterschrift eines Kaufvertrags, dass „das Gebäude die ITE bestanden hat“, und nehmen an, das sage etwas über die konkrete Wohnung, die sie kaufen. Das tut es nicht. Wer den Unterschied zwischen ITE und Wohnungsbegutachtung kennt, vermeidet das häufigste Missverständnis rund um dieses Dokument.
Was die ITE ist
Die ITE (Inspección Técnica de Edificios, die technische Gebäudeprüfung in Spanien) ist eine regelmäßige Prüfung des Gebäudes als Ganzes, nicht jeder einzelnen Wohnung. Heute ist sie vor allem als IEE bekannt (Informe de Evaluación del Edificio, Gebäudebewertungsbericht), der die ITE abgelöst und neben dem Erhaltungszustand zwei weitere Bereiche ergänzt hat: Barrierefreiheit und Energieeffizienz.
Wer die Regeln festlegt: Seit dem Urteil 143/2017 des spanischen Verfassungsgerichts bestimmen die autonomen Regionen, welche Gebäude verpflichtet sind, in welchem Rhythmus und mit welchem Inhalt, und viele Gemeinden haben zusätzlich eine eigene Satzung. Deshalb unterscheiden sich die Fristen von Ort zu Ort. Ein Beispiel: In der Region Valencia verpflichtet das Dekret 53/2018 Wohngebäude, die älter als 50 Jahre sind, und der Bericht ist 10 Jahre gültig. Bevor man etwas voraussetzt, sollte man die Einzelheiten beim Rathaus oder bei der Hausverwaltung bestätigen lassen.
Wer sie beauftragt und unterzeichnet: Beauftragt wird sie von den Eigentümern des Gebäudes (bei einem Mehrfamilienhaus von der Eigentümergemeinschaft), nicht von einem einzelnen Käufer, und erstellt wird sie von einem dafür zuständigen Fachmann (técnico competente): Architekt, arquitecto técnico oder Bauingenieur.
Was sie prüft: das Gebäude. Seinen Erhaltungszustand, seine Barrierefreiheit und sein energetisches Verhalten. Sie ist nicht dafür gedacht, die Oberflächen einer bestimmten Wohnung zu beschreiben, deren eigene Elektroinstallation, die Sanitärleitungen oder ob die Küche Feuchtigkeit an der Decke hat.
Was eine Wohnungsbegutachtung vor dem Kauf ist
Sie wird von demjenigen beauftragt, der eine bestimmte Wohnung kaufen (oder verkaufen) will, sie ist freiwillig, und ihr Gegenstand ist das Innere dieser Wohnung: Oberflächen, eigene Installationen, Funktionsprüfungen, Hinweise auf Feuchtigkeit oder Risse an Wänden und Decken genau dieser Wohnung. Es ist ein Bericht über beobachtete Tatsachen, mit angegebenem Messgerät und angegebener Methode.
Es soll genauso deutlich gesagt sein wie alles andere: Wir erstellen weder die ITE noch den IEE. Diese Dokumente sind laut Vorschriften zuständigen Fachleuten vorbehalten und gehören nicht zu unserem Angebot. Was wir tun, ist die Begutachtung der konkreten Wohnung, die jemand kaufen will: ein anderer, ergänzender Gegenstand, kein Ersatz.
Was ist der Unterschied zwischen ITE und Wohnungsbegutachtung?
| ITE / IEE | Wohnungsbegutachtung | |
|---|---|---|
| Gegenstand | Das Gebäude als Ganzes | Eine bestimmte Wohnung (innen) |
| Pflicht? | Je nach regionalen und kommunalen Vorschriften, abhängig vom Alter des Gebäudes | Freiwillig |
| Wer beauftragt | Die Eigentümer des Gebäudes (die Gemeinschaft) | Der Käufer (oder Verkäufer) |
| Wer erstellt | Zuständiger Fachmann, mit amtlicher Registrierung | Bericht über beobachtete Tatsachen |
| Was sie aussagt | Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energieeffizienz des Gebäudes | Oberflächen, eigene Installationen und sichtbare Hinweise in dieser Wohnung |
| Was sie nicht aussagt | Den Zustand jeder Wohnung von innen | Den allgemeinen Zustand des Gebäudes oder anderer Wohnungen |
Ähnlich ist es beim Bankgutachten im Vergleich zur technischen Begutachtung: Jedes Dokument beantwortet seine eigene Frage.
Der praktische Rat
„Das Gebäude hat eine positive ITE“ ist ein Satz, der beruhigt und der wörtlich nichts über die Wohnung sagt, die man kaufen will. Ein Gebäude kann eine Fassade und eine Tragstruktur in gutem Zustand haben und trotzdem eine Wohnung mit einer seit den 80er-Jahren nicht erneuerten Elektroinstallation oder mit einem aktiven Leck im Bad: Die ITE kann das nicht wissen, weil es nicht ihr Gegenstand ist. Es lohnt sich trotzdem, sie beim Verkäufer oder bei der Gemeinschaft anzufordern, zusammen mit den übrigen Unterlagen, die man vor dem Kauf einer Wohnung verlangen sollte, aber man sollte sie als das lesen, was sie ist: eine Information über das Gebäude, nicht über die Wohnung.
Vielleicht ist die Wohnung in perfektem Zustand, und oft ist sie es. Was eine Begutachtung bringt, ist, das vor der Unterschrift zu prüfen.
Quellen
- Informe de Evaluación del Edificio Comunitat Valenciana (IEEV.CV) — Generalitat Valenciana
- Informe de Evaluación de Edificios e Inspección Técnica de Edificios en España 2023 — Ciudad y Territorio Estudios Territoriales, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (2024)
Wenn Sie kurz vor dem Kauf stehen und wissen möchten, in welchem Zustand die Wohnung ist, besprechen wir es unverbindlich.