Het gebeurt vaak dat iemand bij de ondertekening van een koop gerustgesteld is omdat “het gebouw zijn ITE heeft doorstaan”, en ervan uitgaat dat dit iets zegt over het appartement dat hij koopt. Dat doet het niet. Wie het verschil tussen de ITE en een woningkeuring begrijpt, voorkomt het meest gemaakte misverstand over dit document.
Wat de ITE is
De ITE (Inspección Técnica de Edificios, de technische gebouwinspectie in Spanje) is een periodieke controle van het gebouw als geheel, niet van elke woning apart. Tegenwoordig staat ze vooral bekend als IEE (Informe de Evaluación del Edificio, gebouwbeoordelingsrapport), dat de ITE heeft opgevolgd en naast de staat van onderhoud twee onderdelen heeft toegevoegd: toegankelijkheid en energie-efficiëntie.
Wie de regels bepaalt: sinds uitspraak 143/2017 van het Spaanse Grondwettelijk Hof bepalen de autonome regio’s welke gebouwen verplicht zijn, hoe vaak en met welke inhoud, en veel gemeenten hebben daarnaast een eigen verordening. Daarom verschillen de termijnen van plaats tot plaats. Een voorbeeld: in de regio Valencia verplicht Decreet 53/2018 woongebouwen van meer dan 50 jaar oud, en het rapport is 10 jaar geldig. Voordat je iets aanneemt, is het verstandig de details na te vragen bij de gemeente of de beheerder van het gebouw.
Wie het aanvraagt en ondertekent: het wordt aangevraagd door de eigenaars van het gebouw (bij een appartementencomplex de vereniging van eigenaars), niet door een individuele koper, en opgesteld door een daartoe bevoegde vakman (técnico competente): architect, arquitecto técnico of bouwkundig ingenieur.
Waar het naar kijkt: het gebouw. De staat van onderhoud, de toegankelijkheid en het energetisch gedrag. Het is niet bedoeld om de afwerking van een bepaald appartement te beschrijven, de eigen elektrische installatie, het leidingwerk of of de keuken vocht aan het plafond heeft.
Wat een woningkeuring vóór aankoop is
Ze wordt aangevraagd door wie een bepaalde woning gaat kopen (of verkopen), ze is vrijwillig, en ze gaat over de binnenkant van die woning: afwerking, eigen installaties, functionele tests, aanwijzingen van vocht of scheuren in wanden en plafonds van precies die woning. Het is een rapport van waargenomen feiten, met vermelding van het gebruikte instrument en de methode.
Het is goed om het net zo duidelijk te zeggen als al het andere: wij voeren de ITE en het IEE niet uit. Die documenten zijn volgens de regelgeving voorbehouden aan bevoegde vakmensen en horen niet bij ons aanbod. Wat wij wel doen, is de keuring van de specifieke woning die iemand gaat kopen: een ander en aanvullend onderwerp, geen vervanging.
Wat is het verschil tussen de ITE en een woningkeuring?
| ITE / IEE | Woningkeuring | |
|---|---|---|
| Onderwerp | Het gebouw als geheel | Een specifieke woning (binnen) |
| Verplicht? | Afhankelijk van regionale en gemeentelijke regels, op basis van de ouderdom van het gebouw | Vrijwillig |
| Wie vraagt het aan | De eigenaars van het gebouw (de vereniging) | De koper (of verkoper) |
| Wie stelt het op | Bevoegde vakman, met officiële registratie | Rapport van waargenomen feiten |
| Wat het zegt | Staat van onderhoud, toegankelijkheid en energie-efficiëntie van het gebouw | Afwerking, eigen installaties en zichtbare aanwijzingen in die woning |
| Wat het niet zegt | De staat van elke woning van binnen | De algemene staat van het gebouw of van andere woningen |
Iets vergelijkbaars geldt voor de taxatie van de bank tegenover een technische keuring: elk document beantwoordt zijn eigen vraag.
Het echte advies
“Het gebouw heeft een gunstige ITE” is een zin die geruststelt en die letterlijk niets zegt over het appartement dat je gaat kopen. Een gebouw kan een gevel en draagconstructie in goede staat hebben en toch een woning met een elektrische installatie die sinds de jaren 80 niet is vernieuwd, of met een actieve lekkage in een badkamer: de ITE kan dat niet weten, omdat dat niet haar doel is. Het blijft zinvol om haar op te vragen bij de verkoper of de vereniging, samen met de andere documenten die je vóór de aankoop van een appartement moet opvragen, maar lees haar als wat ze is: informatie over het gebouw, niet over de woning.
Misschien is het appartement in perfecte staat, en vaak is dat ook zo. Wat een keuring toevoegt, is dat te controleren voordat je tekent.
Bronnen
- Informe de Evaluación del Edificio Comunitat Valenciana (IEEV.CV) — Generalitat Valenciana
- Informe de Evaluación de Edificios e Inspección Técnica de Edificios en España 2023 — Ciudad y Territorio Estudios Territoriales, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (2024)
Sta je op het punt te kopen en wil je weten in welke staat de woning is? We bespreken het vrijblijvend.